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如何规避安置房买卖风险?无房产证的房屋买卖合同是否受法律保护
其它楼讯 2020-10-20 12:03:46 来源：好房网
为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。
一、如何规避安置房买卖风险
1、买卖细节要注意购买安置房一般需要考察卖房者的家庭成员情况、卖房者本人的经济情况，否则，容易起纠纷。
2、小心一房数卖回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人一房数卖留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权。
3、约定房产过户和交房时间签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。一定要约定房产过户的时间和具体的交房时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
4、要求卖方配偶签名实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产。一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：一是若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生诉讼纠纷;二是若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。
二、无房产证的房屋买卖合同是否受法律保护
没有房产证的房子，买卖双方签订的购房合同是否有效?在近几年全国很多地方，因拆迁，腾退，改善，疏解，绿化隔离、道路占地等等问题，安置了很多居民、农民，同时也诞生了很多回迁安置房，因为种种原因导致几年甚至十几年，这样的回迁安置房(另一种新型商品房)没有办理不动产权证(之前叫房屋所有权证)，但很多家庭没有收入，有困境的时候只能低价出售未取得不动产证的房屋，随着时间的推移这样的房产交易又大量的存在。
对待这类房屋买卖合同的有效性问题，要有所区分，如果是小产权房，根本办不了证的，房屋买卖合同就属于无效合同，或者是原本就是无房户，因家庭贫困参加摇号从政府申请的保障性住房，那么在取得房屋不动产权证书前或取得不动产权证后且未达到上市交易条件的，所签订的买卖合同无效，反之原来就是有房户(自己的宅基地或者名下楼房，单位福利房等)通过拆迁、腾退等等获得的安置房也称(回迁房)商品房的，签订房屋买卖合同时，尚未取得房屋权属证书，这样的合同是有效的。
认定未取得房屋权属证书的房屋交易合同有效性的法律依据，存量房屋买卖合同有效性主要是根据《合同法》和最高人民法院的司法解释来认定。
根据《合同法》第五十二条规定，合同无效的法定情形有以下几种：
一方以欺诈、胁迫的手段而订立的损害国家利益的合同。
恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同。
以合法形式掩盖非法目的的合同。
损害社会公共利益的合同。
违反法律、行政法规的强制性规定的合同。只有符合上述五种情形的合同才能认定为无效合同。也就是说，无论是买方，还是卖方，都不能以卖方在出售房屋时没有取得房产证为由，主张合同无效。
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